香港房地产法简介

业权的证明

　　正如上述所言，正式协议中的重要条款一般包括卖方须证明所出售的物业之业权完好，并给予完好的业权。卖方的责任是双方面的：首先，卖方有责任证明业权完好，即在业权摘要中说明所有重要事项，换言之，提交完整的业权摘要；其次，卖方有责任给予完好的条款；倘若没业权，即就摘要中所述的事项提供适当的证据。（请参照Woomera Co.Ltd． v Provident Centre Development Ltd.的案例（1984）HCH No.12647／82）

　　业主在证明业权方面的责任范围取决于正式协议上的有明订条款，则依照条例第13 条而定。

　　根据普通法的规定，业主须要证明60年的业权，而1984年的物业转易及财产条例第13条则缩减须要证明业权的年期至25年；其后1988年的物业转易及财产（修订）条例更定为15年。然而，买卖双方亦可透过相互协议把须证明业权的期间从法定期间延长或缩减；就此，买家为免承受风险，一般都不同意免除法定期，原因是若买家同意作出免除，而本可发现的业权欠妥之处因此不被买家察觉，则买家仍须承负所欠妥之处。

　　按照条例第13（1）条规定，卖家必须出示政府租契或其核证副本，及正式协议日期以前自政府租契或其后的一定文件起的业权证据。倘若政府租契的批授不足15年，则所提供的业权证据必须自政府租契起；故此，除非买卖双方另有协定，否则业主必须出示政府租契或其核证副本。（请参照Crold Check lnvestments Ltd. v Star lnvestment Ltd.的案例（1992）MP No.592／92 ）。此外，业主更须出示任何适用于政府租契的修改书或退回租契的契据，皆因该等文件影响官地租契的条款。

　　倘若政府租契超过15年前批授，业主必须提供条例第13（a）（ii）条所规定的政府租契批授后的首份业权文件。该政府租契批授后的首份业权文件可以是转让契，亦可以是透过转让书形式作出的按揭或法 定押记，而该文件须涉及整体产业及有关物业的权益，并须不迟于正式协议日期的15年前订定。

　　除了政府租契及上述其后的首份业权文件外，卖家还须提供自该首份业权文件始的连串业权文件，例如其后所有的转让契、买卖协议、按揭或法定押记、遗产管理书、遗嘱认证书、信托文件、租赁协议、押记令、政府或其他主管机关发出的命令或公告、公契及管理协议、满意纸及入伙纸。

　　根据条例第13（1）（b）条的规定，买方有权要求卖方提供于转让书、透过转让形式作出的按揭或法定押记所提述的若干文件；该等文件乃为创立或处置尚未终止或期满而物业处置须受其所限的权益、权力及责任。条例第13（1）（c）条亦规定，倘若所出示的文件于正式协议日期前的15年内签立，业主须出示 据以签署所出示文件的授权书。

　　根据条例第13（2）条的规定，要证明业权完好，业主只须出示文件的正本或其核证副本。但重要的 是，除非双方另有协定，卖家必须于指定时间前出示业权契据的正本或其核证副本；不然，亦最低限度要在交易完成前出示上述文件。（请参照Quadro Properties lnternational Co.Ltd v Fung Kai Fung的案例（1994）HCA No.A8933／92）

　　卖方不但须要证明业权完好，还要给予完好的业权。业主要给予的业权性质是受正式协议的条款所管限，而买卖双方可随意提议给予或接纳任何业权。Kam Wing-yau v Hong Kong Housing Society（1988）的案例说明了完好的业权乃可随时随地于寻求强制执行的补救措施之法律行动中迫令不愿意接纳业权的买方接纳。

　　对于卖方须向买方给予业权之性质，香港法庭采取务实的方法给予解释。法官于上述案例中指出，倘若法庭认为在一个案件中，有关事实及情况足以令人几乎无容置疑地认为业权非完好的风险实际上只是假象，法庭则可并应不理会该风险及驳回有关对业权的反对。

　　若业权非完好的风险只是天马行空，现行的一般趋势是法庭把对业权的反对作出驳回。换言之，完好的业权指没有瑕疵或不可能被提出诉讼之妥善且为市场接受能让买方把物业售出之业权。

　　要证明业权乃完好，卖方必须显示下列事项：——
　　（i）物业业权归卖方名下或他人名下，如属后者，卖方能致使业权转归至其名下（请参照Enway Development Ltd. v Light Ocean lnvestment Ltd.的案例（1994）C.V. App No.188／93）
　　（ii）能转让整体的物业权益，而所转让的权益不受任何第三者的权益规限，即指卖方必定能转让约定出售的物业，而该物业转让时不附任何产权负担。下列各项的产权负担可对卖方的业权构成不利影响：——
　　（a）按揭及押记
　　（b）占用者的权利（倘若物业登记于丈夫名下，但妻子亦同时占用物业，并支付按揭费用或对改善 物业的工作作出承担）
　　（c）登记业主指定书（指定登记业主者并无放弃其权利）
　　（d）对于所馈赠的物业支付遗产税的潜在责任
　　（e）政府或其他主管当局发出的公告所规定的责任
　　（iii）业权并非无效。下列是可能引致业权无效的例子：——
　　（a）政府租契／条款书／批授书所规定的条款之违反
　　（b）为欺骗债权人而作出的物业处置（条例中第60及61条）
　　（c）破产人作出的欺诈优惠（破产条例第49（1）条）
　　（d）破产人于接收令颁 前的物业处置（破产条例第47（1）条）
　　（e）诚信责任的违反
　　（f）公契条款的违反