香港房地产法简介

完成交易

　　买卖双方不但协定完成交易的日期，亦约定完成交易的时间。在香港，当立约人签妥转让契，土地交易即告完成。

　　根据条例第4（1）条的规定，土地的法定产业权只能透过契据建立、取消或处理。

　　提到交易完成时，Godfrey法官在Link BrianLtd v Fujian Finance Co Ltd （1990）2 HKLR353的案例中指出：

　　「土地买卖合约涉及立约人的相互责任。在香港，物业买卖的完成乃以签署转让契进行，在此之前，涉及各立约人的一连串行动。通常卖方须向买方提供业权文件，而就买方与卖方的约定下买方可向卖方索查的业权契据，买方有权提出关于业权的质询。当卖方的业权根据合约所明示或默示的条款已为买方接纳或视作已被买方接纳，买方必须提交转让契的草稿，最后并须于买卖完成当日，提交备作签署的转让契最终文本及支付买卖价馀款。」

　　现时香港有两种完成物业买卖的方法，即正式的或透过作出及接受承诺而作的。

　　在正式完成或「亲自完成」的方式下，需要进行交易的所有立约人在卖方的律师事务所会面；惟若卖方要清偿按揭下的欠款以赎回按揭，则立约人须于承按人律师的办公室会面。此外，买方须要缴付买卖价的馀款，而完成交易所须的一切文件亦得签妥。由于承按银行拒绝在买方向其付清欠款前就现时按揭／押记签署解除书／撤销书，这种完成交易的方法甚少被应用。

　　在香港，完成买卖大多以「透过承诺完成交易」的方式进行。据此，买方律师把买卖价馀款连同已由买方签妥的转让契送交卖方律师，而送交的条件是卖方律师须承诺于指定限期前把已由卖方签妥的转让契送回买方律师，同时，卖方律师有责任在卖方签妥转契前，不把买卖价馀款发放予卖方。

　　根据条例第16（1）条的规定，除非转让契有明订的相反用意，否则任何转让契均具效用，将有关土地连同该土地的或其上的，或属于该土地或与其有关的，或在作出转让时与该土地以及附连在该土地的物件或牢固于任何此类物件上的东西一起使用、持有、占用或享用的一切权利、权益、特权、地役权或从属权一并转让。须指出的是，条例第16（2）条明言，上述第16（1）条的规定不具有使任何人获得的业权较被转让的业权或转让人享有的业权为优的效用。

　　个人签立转让契乃受条例第19条规管，而公司签立转让契则受第20条规管。

　　若转让契由个人签立，转让契必须由立契人签署、加印及交付。若立契人不能书写，可接受在转让契上附加其印、划上符号、印指模或盖图章（条例第15条）。转让契必须加印，就此，现行的做法是在转让契贴上小型的红色标贴。虽然法律上没有规定转易物业的文件之签署须在律师的见证下进行，但现行的惯常做法是遵从香港律师会的建议，让立契人在律师或获律师授权的职员面前签立转易物业的文件；如属后者，律师须核证作见证人的职员之签署。

　　倘若转让契是在两名董事或一名董事加一名秘书或一名董事加一名公司要员的见证下加上公司印鉴，视作经公司妥善地签立（条例第20（1）条）。条例第20（1）条并不阻止公司透过适当的董事局会议纪录授权一人或多人以该公司名义签署转让契，并在该名或该等获授权的签署人在场下把公司的印鉴加於转让契上；而所作授权必须依据公司的组织章程细则之有关条文而作。

　　条例的第23条对真诚购买人予以保障；该条规定文书如看似妥为签立，须推定为已妥为签立，直至有相反证明成立为止。

　　尽管一般惯常做法是转让契由买卖双方签立，然而若买方不签署转让契，转让契的法律效力或业权从卖方到买方的转移亦不因此受影响。买方不签署转让契，只阻碍卖方强制买方履行其所作的契诺。（请参照Kee Kim-Ha v Yip Moo-Chiu的案例（1990）HKDCLR29）。

　　政府租契的首份转让契或公契所规定的契诺和主要条款一般都在后期转让契中再次提述。这种重提契诺和主要条款的做法现已不再需要，理由是根据条例第39（1）条之规定，与土地有关的契诺视作由契诺承诺人与契诺受益人及其业权继承人作出，同时，按条例第40（1）条的规定，契诺乃由契诺承诺人代其本人及其业权继承人作出。

　　在香港，把物业抵押予获核准贷出款项的机构以借取于交易完成时须支付的买价款馀款极为普遍。现时，借贷机构借出的按揭贷款最高达至物业价值的70％，而所贷出的金额亦视乎物业的楼龄而定。条例实施以前，按揭一般透过转让法定产业权进行，但现时根据条例第44（1）条的规定，任何法定产业权的按揭，包括该法定产业权的第二次或其后按揭，在法律上只可藉明订为法定押记的契据作出。就借贷机构借予买家购买物业的贷款，借贷机构只能获取物业的法定押记作为还款的保证，为确保借款人还款，借贷机构可要求法定押记／按揭外的其他还款保证，例如以个人名义签立的担保书。